本期山東商報圓桌論壇中，省內知名房企老總和專家學者認為，山東樓市具有自身特點，南方多地發生的樓盤降價現象暫時不會蔓延而至，不過，由于自身體量小承壓能力不足等原因，一些小的房企或許會降價療傷，另外多數嘉賓認為取消限購措施會對市場穩定造成傷害，政府救市應該謹慎。
樓盤降價 是個別行為
多數受訪者認為，濟南樓市目前供需狀況穩定，即使部分樓盤出現降價，也是個別開發商的促銷行為，很難出現大范圍降價。
方文青：杭州等不少省外城市確實出現了房產降價銷售情況，但大多是個別項目的促銷或者特殊時期下的融資策略，不具備普遍性，更不能說明整體市場的波動情況。同時，從統計數據上看，上半年一線和二線城市的確出現了成交量和成交價格的雙下滑情況，這是市場的一種自然調整和反應，短期內不會出現硬著陸的情況。在山東或者濟南也有樓盤出現了局部降價促銷的狀況，但也不具備代表性。
鄭曉燕：個人認為杭州樓市經過數年熱抄，房價已直逼一線城市，市場存量也處于飽和，其下跌是屬于市場自我調節的正常現象，而這也說明中國樓市普漲的行情已經結束。我認為濟南不會出現這種現象，目前濟南房價在全國百城平均房價排名處于32位，房價收入比合理，濟南房價會繼續緩慢上漲，不會出現降價銷售的現象。
鄭洪山：一些項目打出了“價格”牌，但大多是策略性的試探，我認為大范圍降價銷售的情況是不太可能發生的，頂多是拿出一些資源較差的房源搞促銷，其本質也是希望能夠作為營銷的“噱頭”吸引客戶到場。如果有購房需求，我反而認為最近這段時間是最佳的“出手”期。
張岷：濟南的房價一直在低位運行，沒有經歷過暴漲虛高的階段，現在各開發商定價也比較冷靜，能降價的空間很小。
部分小房企 或降價“療傷”
也有受訪者指出，目前濟南住宅庫存壓力巨大，降價是必然趨勢，如果消費者繼續報以觀望態度，小地產商很可能會“熬不住”率先降價促銷回籠資金。
楊斌：受前兩年市場利好的影響，2014年濟南市場存量空前增長，隨一些一線開發商大盤的集中面市，房地產開發的庫存壓力巨大，供求關系在發生變化，濟南房價的波動與下調是必然的，幅度取決于供求關系、開發成本和金融環境以及客戶態度的轉變。而且受信貸從嚴的影響，房地產開發企業尤其是中小企業資金吃緊，如果客戶觀望持續期時間較長，為了快速回流現金，不排除降價促銷引領市場成交反彈的狀況發生。郭松海：不排除降價的可能。我覺得后續政策的調整對地產市場會產生關鍵性的影響，例如正在建設的個人住房信息全國聯網，以及呼之欲出的房產稅改革，前者會引發房產來路不明者的大量拋售，而后者則會對投資性需求產生巨大壓力，兩者的出臺都會增加二手房市場的供應，而隨著保障房建設的加快推進，也會吸收部分剛需。所以房價是否會大范圍下降，除了看庫存和需求外，還要看政策如何將空置房擠出來。
取消限購或對市場造成硬傷
多數受訪者不贊成取消樓市限購，認為這會對市場造成“硬傷”，而取消限購必須建立在房產稅、住房信息聯網等替代性政策出臺完善的基礎上。但也有受訪者反對限購政策，認為政策會導致大量“建筑垃圾”產生。
方文青：我認為濟南、青島兩市短期內不會取消限購，因為取消限購和救市沒有必然聯系。限購是臨時性、地方性政策，早晚會取消，但是取消的前提是會有替代性政策出臺，否則市場會出現大的反彈，任何政策的硬著陸都會造成市場的硬傷，這樣更不利于房地產市場的健康發展。
楊斌：取消限購能夠刺激改善需求，但現階段來看公開放開限購的壓力還是過大，地方政府可能會采用變通措施。比如從上個月起寧波調整了限購政策，將對購房者從戶籍所在地跟擬購房區域兩個地方都同時要核查，變更為僅在擬購房區域進行核查，政策放寬后，只查詢購房者在擬購房的縣、市區域是否有房，不再查詢戶口購房者所在地是否有房子。類似暗地里松綁的措施可能在各地試行。
郭松海：肯定取消不了，中央已經表態不要取消限購。現階段政策取向還是首先滿足首套房的置業需求，進而才可能去刺激多套房的購房需求，但就像剛才有人說過的，取消限購必須建立在替代性政策出臺的基礎上，只有物業稅、住房聯網登記制度等長效機制完善后，放開限購才不會造成樓市大規模的反彈。
張岷：濟南、青島兩地應該取消限購。青島取消限購會帶來較大的增長，濟南外來購房需求本來就不是太多，但對改善型需求的釋放會有幫助。我認為限購是一個很惡的東西，是任何行業和市場都無法接受的政策。大家目前僅僅看到限購對房屋銷售量的制約，很多負面的東西都會慢慢顯現出來。一個很直接的影響就是好房子逐漸消失了，新的一輪制造建筑垃圾的風潮正在繼續。
政府“救市”應謹慎
受訪者普遍認為，政府應該減少對地產市場的行政干預，減少審批和收費環節，并在土地供應的持續性、合理性上做好平衡，避免因此帶來市場的大幅波動。
鄭曉燕：對于開發商而言，政府放松樓市調控確實是一個利好消息，可以緩解非理性的樓市行情蔓延，但作用有限。如果政府救市，我認為要針對不同地區的市場差異進行分類調控，不要搞“一刀切”，在樓市明顯供大于求的城市，應取消或放寬限購政策。
方文青：政府如果出手救市，更多的是行政和政策性干預，只能是解一時之困。如果政府要救市，要從真正能夠降低開發商開發成本和老百姓購買成本方面出臺相應舉措。
鄭洪山：應該遵循“市場的歸市場，政府的歸政府”，把“有形的手”收回去，更多依靠稅收政策和經濟手段這些“無形的手”來調節。現階段處于市場的相對低點，是政策調整的最佳窗口期。
楊斌：不希望行政之手過度干預經濟，特別是房地產市場。但這并不意味著政府無所作為，我們政府部門應當高度重視土地供應持續性、合理性，像閘門放水一樣，調節好平衡才行。
我認為現階段是“行政松綁”的好時機，三種措施比較可行：一是限購松動，讓房地產逐漸回歸為市場調節的行為；二，金融政策支持，信貸寬松是成交量企穩的前提，尤其是對于首套房客戶的貸款審批及利率優惠的支持，這是惠民生，不是行政干預；三，政府降低購房落戶門檻的限制，與未來的戶籍開放掛起鉤來，減少不必要的行政限制。
張岷：政府少些對行業的束縛，少些收費和審批環節就行了。
郭松海：政府救市確實要謹慎考慮，比如說限購，如果現在政府以取消限購來“救市”，就會導致大量投資性需求的涌入，讓買不起房的人的購房環境更加惡化。政府要做的是建立地產預警系統，監測房地產市場變化，目前濟南地產空置率應該在8%左右，而國際警戒線是10%，濟南的地產泡沫已經開始積聚，要引起有關部門的高度重視。
嘉賓名單
郭松海（教授，山東財經大學房地產研究所所長）鄭貴斌（研究員，山東省社科院副院長）張岷（山東藍石置地集團有限公司董事長）楊斌（中國重汽房地產開發有限公司總經理）鄭曉燕（中鐵十局房地產開發有限公司營銷策劃部副部長）方文青（濟南某置業有限公司總經理）鄭洪山（香港某集團地產公司濟南分公司總經理）注：應受訪者要求，方文青、鄭洪山均為化名。 |